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主题 : 中央路331号地块征收及房屋估价的疑问之二
冰风暴 离线
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楼主  发表于: 09-07   

中央路331号地块征收及房屋估价的疑问之二

鼓楼区政府并征收办

征收地块居民对评估公司的评估价格以及所采集样本持有异议, 明显低于周边二手房价格且评估过程不透明。根据如下相关规定与条例:


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:
  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条 :
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
第二十条:
 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。


         该征收地块居民在8月25日提出了复核估价的申请, 并要求公开评估价格的计算方法,采集样本数,样本位置,样本单价,样本面积,采样时间,成交细节等相关信息.然而征收办及评估公司的回复并未实质解释相关疑问(回复内容见之前附件)。
   征收令是8月1日下发的,有评估公司人员向居民解释评估样本是3月份的,这显然不妥当,而且样本采集时间一直迟迟不予公布。
   从样本采集的时间、样本位置、样本小区、样本价格到得出的评估价,等等一切,皆不能让全体居民信服。望主管机构调查此事(居民签名文件见之前附件)。

 主管机构调查回复如下:

                        
市民同志:您好!您对中央路331号地块征收项目房屋估价的疑问,现将该评估公司答复意见告知如下:
本次评估我们严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)、《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》(宁建征字【2017】74号)进行评估,普通住宅采用标准价调整法估价,首先在征收范围内设定并标准住宅房屋价格,按《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)中比较法估价的有关规定测算比较价值,标准住宅房屋价值按比较价值的算术平均值确定。测算标准住宅房屋价值选取4个可比实例,按照征收区位分区相同、档次相近、成交日期与价值时点接近,正常市场交易价格等因素进行选取,本次选取工人新村的房屋作为可比实例,价格分别为28725元/m2、28333元/m2、28048元/m2、27743元/m2,然后对交易情况、市场状况、实物状况、区位状况、权益状况进行调整,确定标准房屋价值。各被征收房屋分别与对应类型标准住宅房屋进行实物状况(结构、成新、功能)、外部区位状况(自然环境、规划设计、物业管理、交通条件、教育医疗)、朝向、楼层进行修正,评估出被征收房屋价格。
关于评估价格采样时间与征收令下达有时间差的问题,根据《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》(宁建征字【2017】74号)之规定,时间差在6个月内是符合规范的。


我们居民想再次提出疑问,最高人民法院对于法律法规适用曾多次强调:对于法律法规没有强制限定日期、数值、金额等的条款,适用该法律法规时应充分保障相关利益人权益。
请问,本次征收评估,落实该司法解释了吗?为何选一个过时且明显偏低的交易评估时间?到底保障居民权益了没有?
        


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沙发  发表于: 09-07   
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板凳  发表于: 09-11   
尊敬的市民:
您好!您反映中央路331号征收房屋评估价过低,评估过程不透明。经核实,现回复如下:中央路331号危旧房改造征收项目房屋评估工作由摇号、公证产生的江苏永和土地房地产估价有限公司负责,本次评估严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)、《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》(宁建征字【2017】74号)进行评估,按照征收区位分区相同、档次相近、成交日期与价值时点接近,正常市场交易价格等因素进行选取,本次选取工人新村的房屋作为可比实例,价格分别为28725元/m2、28333元/m2、28048元/m2、27743元/m2,然后对交易情况、市场状况、实物状况、区位状况、权益状况进行调整,确定标准房屋价值。各被征收房屋分别与对应类型标准住宅房屋进行实物状况(结构、成新、功能)、外部区位状况(自然环境、规划设计、物业管理、交通条件、教育医疗)、朝向、楼层进行修正,评估出被征收房屋价格。评估价格采样时间与征收令下达有时间差,根据《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》(宁建征字【2017】74号)之规定,时间差在6个月内是符合规范的,且本次评估选取的是工人新村4至8月份成交案例,不存在过时、价格偏低、不保障居民权益的情况。所采集样本的位置、面积、成交细节等详细数据涉及个人隐私,根据国务院《不动产登记暂行条例》,若无权利人许可,不能进行公布,不存在评估过程不透明的情况。对于被征收居民提出的评估疑问,评估公司的答复已在现场公示,并且安排人员现场办公,接待被征收居民,对评估相关问题给予解释。
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